Harga properti yang melangit tak perlu menyurutkan impian memiliki
rumah idaman. Merenovasi rumah bisa menjadi alternatif. Namun, modal
renovasi rumah juga besar. Mengandalkan biaya renovasi sendiri atau
mengandalkan utang bisa ditimbang. Simak strateginya agar kocek Anda
tetap sehat.
Booming sektor properti di tanah air beberapa tahun terakhir tak
sepenuhnya menjadi kabar menyenangkan di telinga. Sebagian kalangan
justru mengelus dada, prihatin. Maklum, harga unit-unit properti aneka
tipe seakan tak lelah menanjak naik. “Mau beli rumah baru yang lebih
sesuai selera dan memadai untuk keluarga, harganya kok semakin lama
semakin tak terkejar,” keluh Johan, seorang pegawai swasta di Jakarta
Selatan.
Johan bukan tidak memiliki rumah. Rumah yang dia tinggali saat ini sudah lunas. Hanya saja karena membeli rumah bekas alias second, arsitektur dan desain rumah tersebut masih belum memenuhi selera dan kebutuhan keluarga.
Semula dia berencana membeli rumah kedua yang lebih sesuai keinginan.
Namun, niat itu terhadang harga rumah yang terus melangit. “Jalan
satu-satunya adalah renovasi rumah yang ada,” ujarnya.
Opsi renovasi bisa menjadi pilihan karena kebutuhan pendanaannya
lebih fleksibel karena bisa disesuaikan dengan keperluan. Minimal, tanah
dan pondasi rumah sudah ada.
Selain itu, khusus bagi masyarakat di DKI Jakarta, merenovasi rumah
saat ini makin leluasa. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 72 Tahun
2013 pada Juli lalu membolehkan warga Ibukota membangun rumah tinggal
hingga tiga lantai. Anda yang memiliki anggota keluarga besar bisa
menimbang opsi tersebut.
Fleksibilitas dana renovasi akan bergantung pada seperti apa Anda
ingin memoles ulang rumah. Biaya meninggikan langit-langit rumah,
menambah kamar, dan mengecat ulang rumah tentu lebih murah dibandingkan
dengan merombak total arsitektur rumah.
Nah, kendati kebutuhan dana renovasi bisa lebih fleksibel, persiapan
pendanaan tetap penting. Maklum, tak jarang biaya renovasi bisa
menghabiskan nominal cukup besar yang bahkan cukup untuk membeli satu
unit rumah baru!
Bagi Anda yang masih belum memiliki dana cukup untuk membangun ulang
rumah, namun kebelet memiliki rumah sesuai selera, sejatinya bisa
melirik opsi utang. “Boleh saja memakai utang untuk renovasi rumah,
namun jangan lupa untuk melihat kemampuan kantong,” ujar Freddy Pieloor,
perencana keuangan dari MoneynLove Financial Planning.
Utang konsumtif
Perbankan saat ini menawarkan
banyak produk kredit multiguna atau biasa diberi merek kredit pemilikan
rumah (KPR) multiguna untuk nasabah yang membutuhkan pendanaan renovasi
rumah.
Bunga kredit yang ditawarkan juga beragam, berkisar dari 8% per tahun
hingga belasan persen setiap tahun. Sedangkan, plafon kredit renovasi
rumah yang ada di pasaran saat ini ada yang belasan juta rupiah hingga
miliaran rupiah.
KONTAN sempat melongok tawaran kredit renovasi rumah di beberapa
bank. Di Bank Mandiri, misalnya, plafon kredit multiguna untuk renovasi
rumah berkisar antara Rp 50 juta hingga Rp 1 miliar. Tawaran bunga
sebesar 11% per tahun fixed atau tetap selama dua tahun dan selanjutnya
floating di kisaran 14,25% per tahun.
Sedang di Bank BNI, bunga KPR multiguna ditawarkan mulai 9,9% lalu
tahun kedua floating berkisar 13% per tahun. Limit kredit untuk renovasi
rumah di bank BUMN ini mulai Rp 15 juta hingga Rp 5 miliar.
Lalu, di Bank Central Asia, plafon kredit renovasi rumah sebesar 70%
dari rencana anggaran bangunan atau 70% dari nilai tanah. Untuk besar
bunga, BCA menawarkan sebesar 8% per tahun untuk dua tahun pertama,
selanjutnya floating.
Ingat, utang renovasi termasuk kredit konsumtif kendati nilai rumah
pascarenovasi bisa meningkat kemudian. Dus, Anda tidak bisa sembarangan
mengajukan kredit berplafon tinggi yang kelak justru memberatkan arus
kas Anda.
Dalam kamus perencanaan keuangan, maksimal total cicilan kredit
konsumtif adalah 30% penghasilan bulanan. Jika kini Anda masih punya
tanggungan cicilan mobil dan kartu kredit, pastikan penambahan utang
renovasi tak menjadikan total cicilan melebihi ambang batas.
Berikut beberapa saran yang dibagi oleh para perencana keuangan bagi Anda yang berniat merenovasi rumah dalam waktu dekat:
Tentukan kebutuhan
Renovasi seperti apa yang
hendak Anda lakukan? Anda perlu menentukan spesifik karena itu nanti
akan memengaruhi perkiraan kebutuhan dana renovasi.
Jika sebenarnya kebutuhan Anda adalah menambah kamar, maka tak perlu
tergoda untuk merombak lantai rumah. “Tentukan skala prioritas
berdasarkan kebutuhan, bukan keinginan,” imbuh Farah Dini, perencana
keuangan Fin-Ally Planning and Consulting.
Anda bisa banyak melirik contoh-contoh desain yang banyak bertebaran
di internet. Atau, jika mau bermodal sedikit, sewalah jasa arsitek untuk
membantu mewujudkan rumah impian Anda. Jasa arsitek umumnya sekaligus
memberikan rencana anggaran bangunan (RAB) untuk desain rumah yang Anda
inginkan.
Susun anggaran
Freddy membeberkan, setidaknya ada tiga pos kebutuhan dana yang harus kita siapkan ketika hendak merenovasi rumah. Pertama,
biaya perizinan. Mengubah bangunan melalui renovasi berarti perlu Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) baru. Anda perlu mengurusnya ke Kantor
Kecamatan terdekat dengan membawa gambar bangunan baru.
Kedua, pos biaya tukang atau jasa renovasi. Minta penawaran
biaya atau ongkos jasa renovasi minimal dari dua kontraktor sebagai
perbandingan. Biaya jasa renovasi bisa memakai sistem borongan atau
harian. Masing-masing ada kekurangan dan kelebihan. “Jangan lupa
bandingkan dengan harga pasar jasa renovasi,” kata Freddy.
Ketiga, pos biaya material. Anda perlu menyisihkan waktu
untuk menyurvei bahan bangunan yang dibutuhkan berikut harga. Anda yang
tak ingin repot menyisihkan waktu dan tenaga untuk mencari kontraktor
dan bahan bangunan bisa memanfaatkan jasa renovasi komprehensif. Jasa
ini meliputi pembuatan desain rumah sesuai keinginan hingga tenaga
tukang dan bahan bangunan. “Mereka biasanya memberikan RAB yang
dibutuhkan, tinggal Anda sesuaikan dengan budget dan prioritas pribadi,”
kata Dini.
Menurut Dini, memakai jasa renovasi komprehensif bisa lebih murah
karena biasanya mereka punya supplier tetap untuk bahan bangunan dan
tenaga tukang. Anda juga masih bisa menegosiasi harganya.
Freddy menyarankan agar biaya renovasi dilebihkan untuk
mengantisipasi kenaikan bahan bangunan dan perubahan spesifikasi. Jangan
sampai renovasi terhenti karena dana habis akibat perhitungan kebutuhan
meleset. “Lebihkan 20% dari biaya awal,” kata dia.
Siapkan dana
Setelah mengetahui kebutuhan
anggaran renovasi, saatnya kini melongok sumber dana. Adakah dana yang
bisa Anda pakai untuk merenovasi? Jika kebutuhan dananya masih bisa
terkaver tabungan, tentu berutang menjadi tidak relevan.
Namun, jika belum ada, maka Anda hanya punya dua pilihan, yaitu
mencari utang untuk menutup kekurangan biaya renovasi atau menunda
renovasi dengan menyiapkan dananya lebih dulu hingga mencukupi.
Mari kita lihat kasus Johan.Setelah menimbang berbagai prioritas
kebutuhan, Johan akhirnya memutuskan untuk merenovasi rumah enam tahun
lagi atau tahun 2019. Hitung punya hitung, kebutuhan renovasi rumah
Johan diperkirakan mencapai Rp 350 juta dengan asumsi biaya tukang dan
bangunan saat ini. Enam tahun lagi, dana renovasi yang dibutuhkan Johan
itu menjadi Rp 620,04 juta jika diasumsikan tingkat inflasi 10% per
tahun.
Untuk mencapai target dana tersebut, setiap bulan Johan harus
berinvestasi di reksadana saham berimbal hasil 25% per tahun senilai Rp
3,78 juta per bulan atau Rp 55,07 juta per tahun selama enam tahun.
Namun, karena masih banyak kebutuhan yang harus dipenuhi, mustahil
Johan mampu menyisihkan investasi sebesar itu setiap bulan untuk dana
renovasi rumah. Diana Sandjaja, perencana keuangan MRE Consulting,
menilai, Johan bisa menimbang untuk membiayai renovasi dengan KPR
multiguna.
Berdasarkan data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) terakhir, nilai tanah
rumah Johan saat ini mencapai Rp 180 juta. Dengan tingkat inflasi tanah
10% per tahun, maka enam tahun lagi harga tanah tersebut mencapai Rp
318,88 juta. Dengan nilai agunan sebesar itu, Johan berkesempatan
mendapatkan pokok kredit Rp 223,21 juta.
Jika diasumsikan Johan mendapatkan kredit berbunga 12% per tahun dan
tenor 10 tahun, maka cicilan per bulan dia Rp 3,2 juta, mulai 2019.
Dengan demikian, mulai tahun ini Johan tinggal fokus menabung untuk uang
muka kredit dan kekurangan dana renovasi Rp 3 juta per bulan selama
enam tahun.
Rinciannya, Rp 583.920 untuk kebutuhan uang muka dan Rp 2,42 juta per bulan untuk kekurangan dana renovasi (Lihat simulasi hitungan biaya renovasi dengan investasi reksadana dan KPR di Tabloid KONTAN Edisi 19 Agustus-25 Agustus 2013).
Karena target penggunaan dana masih lama, Johan bisa berinvestasi di
reksadana saham dengan asumsi imbal hasil 25% per tahun. “Tempatkan
investasi di dua produk terpisah sebagai diversifikasi risiko,” saran
Diana.
Kini, tinggal Anda memutuskan mana strategi yang lebih memungkinkan
untuk dijalankan. Ingat, tetap sesuaikan dengan prinsip keuangan yang
sehat, yaitu dana darurat mencukupi, rasio utang maksimal 30%, dan tidak
mengganggu rencana keuangan yang lebih penting, seperti dana pensiun
dan dana sekolah anak. “Jangan memaksakan diri merenovasi rumah jika
dana tidak cukup,”Dini mengingatkan.
Ajukan ke bank
Nah, ketika tiba saatnya Anda
datang ke bank untuk mengajukan kredit renovasi, jangan sampai alpa
menyiapkan segala persyaratan yang diminta oleh bank. Persyaratan
pengajuan kredit multiguna di bank tidak terlalu rumit. Selain syarat
standar seperti identitas diri, slip gaji, Anda juga perlu melengkapi
dokumen bangunan yang menjadi agunan kredit seperti Sertifikat Hak
Milik.
Selain dana DP, siapkan juga dana untuk biaya lain-lain seperti biaya
appraisal dan notaris. Jika dokumen aplikasi kredit Anda lengkap,
proses persetujuan kredit tidak akan memakan waktu lama. Rata-rata hanya
selama 14 hari kerja
Selamat berhitung dan mewujudkan rumah impian!
Sumber dari :
http://personalfinance.kontan.co.id/news/mau-renovasi-rumah-yuk-hitung-kebutuhan-duitnya